警惕房地產業(yè)“非市場化”現象抬頭,堅持市場化方向不動搖,不能把保障性住房和市場化商品房混為一談。
——目前,培育了十幾年的中國房地產市場正處于一個比較理性的發(fā)展態(tài)勢,但我們發(fā)現,以公務員小區(qū)、變相福利分房為代表的“非市場化”現象有所抬頭,這無疑是對這種良性態(tài)勢的干擾和破壞。市場歸市場,保障歸保障,面對中低收入家庭的保障房建設要以政府為主導增加投資的力度,加大開發(fā)規(guī)模,解決中低收入家庭的住房問題。但同時,我們必須堅持用市場化的手段解決正常商品房的供應問題。不要把保障房和市場化商品房混為一談。
必須堅持市場化的調控手段和發(fā)展方向,這一點得到了發(fā)達國家房地產發(fā)展規(guī)律的印證。以90/70政策為例,它出臺于2006年,當時大戶型對土地資源占用過多,中央政府階段性出臺了這一措施。政策執(zhí)行三年以后,它已經發(fā)揮了應有作用,我們認為現在應該用更加理性成熟的手段解決市場中存在的問題。
規(guī)劃中國房地產業(yè)的發(fā)展路線圖,加強市場相關六大主體(政府、開發(fā)商、消費者、媒體、學者、金融機構)的溝通。
——(編者按:兩會召開前,老胡受邀成為住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場調控決策咨詢專家?guī)斐蓡T。)如果今后有機會對中國房地產的長期規(guī)劃發(fā)表意見,我認為應該根據居民人均收入變化水平規(guī)劃一個發(fā)展路線圖。我們應當探討十年后的房價和總體經濟發(fā)展水平的關系;同現在相比,房價應該再上漲多少,十年間每年的上升幅度有多高?如果能夠把這樣的路線圖預測出來,我們今天的思路就更清楚了。同時,我們還要根據這個路線圖加強行業(yè)六大相關主體(政府、開發(fā)商、消費者、媒體、學者、金融機構)的溝通。
因為缺乏交流溝通,六大主體間存在信息不對稱。大家都從自己的角度出發(fā)各說各理,一直沒有讓老百姓看到真正理性、客觀的觀點,房地產業(yè)的客觀規(guī)律并沒有得到重視。我一直呼吁迅速建立由政府主導的六大主體對話機制。未來一段時間內,房地產業(yè)的發(fā)展方向是怎樣的?行業(yè)的理想狀態(tài)應該是怎樣的?房價應該處于什么水平,它和社會整體的發(fā)展水平、人均GDP存在著怎樣的關系?相信都能在溝通中得到滿意的答案。
假如非要用溫度衡量的話,20℃的心態(tài)對企業(yè)家來說是比較適合的溫度。
——如果我們能把心態(tài)始終保持在深秋的溫度,可能會比較有利于企業(yè)生存和發(fā)展的需要。深秋的溫度,意味著它會讓你在夏天的時候感覺很涼爽,即行業(yè)經濟很熱,大家都快速膨脹、發(fā)展的時候,你也要保持冷靜;反之,到了冬天的時候,深秋的溫度又讓你覺得很暖和,即經濟形勢不好的時候,你也要對未來保持積極樂觀的姿態(tài)。假如非要用溫度衡量的話,20℃對企業(yè)家來說是比較適合的溫度、把持心態(tài)的溫度,抱有憂患意識對企業(yè)決策人來說是一個很高的要求,但又有其必要性。
應對目前的局勢,我認為有這樣一些事情非常重要:第一,處理好關乎企業(yè)生存發(fā)展的急事。第二,考慮清楚企業(yè)的長期規(guī)劃。企業(yè)的戰(zhàn)略如何抉擇?企業(yè)的基本面應該怎樣培育?下一步究竟是否繼續(xù)從事這個行業(yè)?第三,作為一個地產開發(fā)商,要把預測行業(yè)的發(fā)展趨勢當成一件重要的事情。
參考發(fā)達國家走過的道路,我們還是要繼續(xù)樹立信心。中國的城市化是一個誰也阻擋不了的浪潮。在中國的人均GDP沒有達到1.5萬美元時,房地產行業(yè)就會一直是朝陽產業(yè)。
病來如山倒,病去如抽絲,不能簡單依靠一個月的交易數字來判斷樓市是否出現“小陽春”。
——樓市是否出現復蘇跡象,我覺得目前下結論還為時過早,還要看三月份、四月份、五月份的交易數據,這非常重要。我個人也是樂觀派,但必須看到,本次行業(yè)調整除了受全球金融危機影響外,我們國家自身的宏觀經濟也確實出現了問題。病來如山倒,病去如抽絲,宏觀經濟出現的問題不是一朝一夕就可以轉變的。
總體上,房地產市場的剛性需求還是非常大的,城市化進程也不可能在短時間內突然減速。所以我認為目前出現的樓盤成交量下降、地產商資金鏈緊張都是階段性的。地產商能否維系生存跟大形勢有關系,但不是必然聯系。優(yōu)秀的企業(yè)在危機中可以找到機會,反之,有的企業(yè),則可能被危機擊潰。
本次調整,為所有的企業(yè)家們上了一課,對企業(yè)家的心態(tài)來說也是一次很好的鍛煉。我寧愿相信,一旦市場復蘇,房地產市場會形成更加理性、更加健康新局面。而當宏觀經濟轉好之后,房地產行業(yè)也會很快恢復到正常的狀態(tài)。
自住型置業(yè)應當首要考慮住宅的品質和開發(fā)商的信用。
——我建議大家在置業(yè)時首要關注的應該是樓盤的品質和開發(fā)商的信用。品質的好壞決定了你居住的安全與否,決定了你入住后享受的服務是否完備。其次關注的是房價,樓盤是否適合你現在的收入水平和支付能力。最后,樓盤的位置、戶型、建筑風格等。
綜合來講,目前你是否應該買房子,首先要看你是不是有自住型需求,你準備買來之后住多少年。假如準備長期居住,我建議你抓緊時間選擇品質好、信用好的開發(fā)商買房。目前的房價向下調整的可能性是有的,但幅度并不會太大。
我的觀點是,如果是自住型置業(yè),什么時間買都是合適的。這一點和我們做其他投資有共通之處。比如你買股票,絕對不可能每次都能在一只股票下調的最低價時買入。對于做短線投機的人來說,買入時股價的細微差別可能對你的收益有直接影響。但對于做長線投資的人來說,你在2100點抑或2200點買入沒有什么區(qū)別,因為現在是2000點,未來可能是4000點,細微的差別已經沒有什么意義。但你必須買品質好的房子,要選擇信用好的開發(fā)商,如同我們做收藏投資買畫一樣,如果是真正的齊白石畫作,它今天賣15萬元還是20萬元并不重要,但你一定要確保自己買到的不是假貨。
(本文依據新浪房產頻道、焦點房產網、和訊網、《南方周末》、《21世紀經濟報道》等媒體在兩會期間對老胡的訪談整理而成,保持了口語化敘述方式。)