相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。

——老胡·《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》

    火熱仲夏，地產(chǎn)行業(yè)大變局緩慢推進(jìn)的前夜，轉(zhuǎn)型潛流之下，難掩的是喧囂和躁動。歷長久思考和數(shù)次修撰，老胡長文應(yīng)時而生，恬淡安靜，恰如一縷拂卻溽熱的清風(fēng)。歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來，云淡風(fēng)輕的行文搭配正本清源的發(fā)心，我們認(rèn)為這篇文字里正潛藏著大道至簡、循道而為的密碼，啟發(fā)著心照不宣的有緣人。
    一位媒體人調(diào)侃說，在如此繁忙的事務(wù)中凝心聚氣寫出這么一篇雄文，足以證明老胡是真愛這個行業(yè)。真愛，也可以作為一個核心字眼，形容6 月間響動河南的一場盛會——建業(yè)足球二十周年紀(jì)念晚會。近2 萬觀眾，數(shù)位知名藝人，政商界友人云集，一句簡單的話在大家心口間傳遞——謝謝老胡。建業(yè)足球，正是一家企業(yè)與一片熱土水乳交融的溫?zé)嵋娮C。20 年，時光為證——有建業(yè)足球在，誰能說比我們更愛河南！
    唯有時間，為真理和真情加冕！

談我國房地產(chǎn)業(yè)的
過去、現(xiàn)在和未來
胡葆森

    我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規(guī)模宏大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計民生，一直以來都是全社會關(guān)注的熱點(diǎn)。特別是當(dāng)市場出現(xiàn)波動或風(fēng)向不定的今天，“中國房地產(chǎn)會不會崩盤”、“中國經(jīng)濟(jì)是否會被房地產(chǎn)拖垮”、“房價會不會下降”、“有多少開發(fā)商會在這次嚴(yán)冬中死掉”等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費(fèi)者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的擔(dān)憂。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過程，對其發(fā)展的大脈絡(luò)有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。
一、行業(yè)的基本屬性和特征
    1.后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)屬后發(fā)產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)發(fā)展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產(chǎn)業(yè)。作為城市化的主要載體，其自身的發(fā)展又拉動并促進(jìn)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城市化進(jìn)入中期階段后，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。
    2.功能屬性。房地產(chǎn)行業(yè)說到底是為了改善國民的居住水平，實現(xiàn)執(zhí)政者“居者有其屋”的施政綱領(lǐng)，創(chuàng)造和諧社會的基本條件。無論哪個國家的政府，從未忽視過國民住房問題。發(fā)達(dá)國家早在工業(yè)革命中期即開始著手研究城市居民的住房問題，恩格斯也早在19世紀(jì)就寫過《關(guān)于住房問題》的專著。改革開放三十多年來，新建各種住宅近200億平方米，使得人們的物質(zhì)生活得以極大地改善。其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平，是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展成果。
    3.資本屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),無論是投資還是消費(fèi)，這一屬性都表現(xiàn)得極為充分。一直以來，無論是在起步時期的千億規(guī)模階段，十年前的萬億規(guī)模階段，還是如今的近十萬億規(guī)模階段，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)每年的投資都占到我國國民經(jīng)濟(jì)投資總額的20%左右；居民的住房消費(fèi)支出也已超過城鎮(zhèn)居民消費(fèi)總額的30%以上。于銀行業(yè)而言，開發(fā)貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過20%，我國香港因為住房均價更高，這一比例更高達(dá)40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規(guī)模，在我國超百萬億的貨幣總量中所占的比例，應(yīng)超過30%或更多。試想，又有哪一個行業(yè)可以將房地產(chǎn)行業(yè)替代出來，可以承納幾十萬億的貨幣沉淀？
    4.行業(yè)規(guī)模巨大。從行業(yè)以上屬性可以看出，無論是在國民經(jīng)濟(jì)所占投資比例還是在居民消費(fèi)中所占比例，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大的特征都表現(xiàn)得十分突出，對國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大而直接，其支柱產(chǎn)業(yè)地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷售總額已突破八萬億，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。
5.行業(yè)關(guān)聯(lián)度高。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動著40余個行業(yè)的發(fā)展。對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動系數(shù)亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設(shè)計等行業(yè)的快速發(fā)展，無不與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)占比平均高達(dá)40%以上。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，也是其他行業(yè)所不具備的。
二、行業(yè)的過去
    以1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)為標(biāo)志，我國市場化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個階段。
    1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費(fèi)者，整個市場主體的行為方式都是無序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象加劇。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟(jì)的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近五年的宏觀調(diào)控。
    2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內(nèi)停止福利分房，同時人民銀行總行要求四大國有銀行當(dāng)年向城市居民購買住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。
    3.調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問題，先后推出了“安居工程”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關(guān)管理辦法不配套、不及時，管理尺度寬嚴(yán)不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強(qiáng)副總理進(jìn)京主持保障房政策調(diào)整后，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導(dǎo)思想，在經(jīng)過三年時間的準(zhǔn)備后，于2011年“十二五”起始之年，正式大規(guī)模啟動了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。
三、行業(yè)的現(xiàn)狀
    在經(jīng)歷了超過25年的長期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達(dá)國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7000美元左右時，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期；達(dá)到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達(dá)國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細(xì)分”。這種細(xì)分表現(xiàn)在以下幾個方面。
    1.市場的細(xì)分。當(dāng)市場真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房價格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理開始被人們所認(rèn)識，城市開發(fā)總量是否脫離總體消費(fèi)需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認(rèn)知。那些簡單武斷地預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)何時崩盤的所謂論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當(dāng)市場的“六大主體”（政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費(fèi)者、專家學(xué)者）逐步成熟后，就不應(yīng)該再像以往一樣以“線”劃線，以點(diǎn)及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場環(huán)境下，三、四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴(yán)重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內(nèi)賣光）案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對其做出細(xì)分和判斷。
    2.開發(fā)商的細(xì)分。在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營在不斷地進(jìn)行分化。以企業(yè)概念區(qū)分，有價值觀驅(qū)動型，也有商業(yè)利益驅(qū)動型；有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機(jī)會導(dǎo)向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進(jìn)擴(kuò)張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國、跨省擴(kuò)張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。需要特別指出的是，2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調(diào)整的大幕。一批具備了良好基礎(chǔ)性條件的區(qū)域龍頭企業(yè)，受我國內(nèi)地上市政策限制，加快了選擇境外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場的對接。2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。絕大多數(shù)企業(yè)在這一過程中，由于自身條件所限，未能與資本市場完成對接，只能靠自身經(jīng)營積累、信托和高息拆借資金滾動發(fā)展。他們在強(qiáng)大的資本驅(qū)動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉(zhuǎn)移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。我曾經(jīng)在2005年初對這種市場格局的調(diào)整趨勢做出過預(yù)測，指出調(diào)整的周期大約為十年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地的。我們從百強(qiáng)企業(yè)的陣營中不難發(fā)現(xiàn)，他們基本上是在過去的近十年市場格局調(diào)整過程中發(fā)展壯大的，千億級企業(yè)不斷增多，百強(qiáng)企業(yè)的門檻已達(dá)百億以上。市場的規(guī)律再次告訴我們，無論任何行業(yè)，在其發(fā)展的早期階段，靠機(jī)會、運(yùn)氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機(jī)制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標(biāo)模糊、機(jī)會導(dǎo)向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。
    3. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分。隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場、獨(dú)立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè),等等，門類齊全。相對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。
當(dāng)前，受我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、增長方式的轉(zhuǎn)變、出口增長放緩、銀行利率市場化步伐加快等宏觀因素的影響，國家對房地產(chǎn)業(yè)雖未出臺任何新的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟(jì)體長期低速甚至負(fù)增長的國際大背景下，置身在經(jīng)濟(jì)全球化的環(huán)境中，中國長期保持雙位數(shù)高速增長缺乏規(guī)律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態(tài)。但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。對行業(yè)成熟期的認(rèn)識，迫使我們必須認(rèn)真研究市場格局調(diào)整、分化和細(xì)分結(jié)果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；相反，在當(dāng)前所謂“充滿不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開發(fā)企業(yè)，依然可以在年底為投資者呈上完美的業(yè)績答卷；那些面對剛需的產(chǎn)品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷?？傊绻麑⑦^去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“上半場”，今后的20年，將是它的“下半場”。在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論——一個細(xì)分的時代已經(jīng)到來！這是規(guī)律推動的結(jié)果。
四、行業(yè)的未來
    如果簡單地按照前文提及的發(fā)達(dá)國家總結(jié)出來的規(guī)律，再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關(guān)注。
    1. 關(guān)于市場結(jié)構(gòu)。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)的局面使得房價持續(xù)快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設(shè)3600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場上的占比達(dá)到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本上抑制房價的過快上漲。
    ２.關(guān)于房價。房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導(dǎo)作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴(yán)重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
    ３.關(guān)于開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達(dá)8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。實際上，即使在數(shù)量最多時，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業(yè)不足開發(fā)商總量的十分之一，它們在項目開發(fā)結(jié)束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據(jù)市場形勢的變化在尋找新的投資機(jī)會，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)狀況，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5000家以下；十年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團(tuán)隊規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應(yīng)有重要的參考價值。
    4.關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。目前，國家雖先后出臺了一些相關(guān)政策（如綠色三星標(biāo)準(zhǔn)等），但我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。發(fā)達(dá)國家已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達(dá)90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2 .房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。 
    5. 關(guān)于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，其對傳統(tǒng)行業(yè)的影響也在不斷地深入。門戶網(wǎng)站對廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式發(fā)生改變；電商的出現(xiàn)，對消費(fèi)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統(tǒng)物流行業(yè)也在被迫做出調(diào)整；大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商過去已經(jīng)習(xí)慣于從開發(fā)和銷售的角度規(guī)劃企業(yè)的投資和經(jīng)營行為。今后，如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費(fèi)后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長點(diǎn)，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向。總之，對于房地產(chǎn)業(yè), 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項技術(shù)，它將作為一個新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相融合，通過改進(jìn)人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營方式、管理方式、服務(wù)方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進(jìn)新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進(jìn)人類社會的不斷進(jìn)步。
    6. 關(guān)于房地產(chǎn)金融。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在迅速地成長。從早期相對單一的商業(yè)銀行開發(fā)貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業(yè)基金的設(shè)立、信托資金大規(guī)模地介入，及至近些年國際資本通過企業(yè)股本金的擴(kuò)大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也在逐步健全和完善。與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITS(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出。可以相信，在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。
五、結(jié)束語
    相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟(jì)學(xué)理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準(zhǔn)確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點(diǎn)難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導(dǎo)向、購房者的消費(fèi)導(dǎo)向、從業(yè)者的職業(yè)導(dǎo)向等并無實用性參考價值；于開發(fā)商而言，對土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。

二〇一四年六月八日

浮躁社會難得理性 堅定信心苦練內(nèi)功
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》有感

    隨著互聯(lián)網(wǎng)及微信等手機(jī)客戶端的普及，人們接收信息的渠道日益多元化，隨之而來的，就是各種信息為了盡快吸引住人們的眼球，越來越表現(xiàn)出“標(biāo)新立異、聳人聽聞、嘩眾取寵”等特點(diǎn)，受此傳播語境影響，社會變得浮躁起來，人們仿佛沒有耐心讀完一篇沒有“亮點(diǎn)”、字?jǐn)?shù)超過140的文章了。
    而恰恰此時，理性思考的價值愈發(fā)凸顯且更加難得，就像老胡這篇長文，放棄休假、數(shù)易其稿，洋洋灑灑八千字，雖娓娓道來，卻力透紙背，就像一陣清風(fēng)，吹散迷霧，讓我們通過房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，理性預(yù)測未來發(fā)展趨勢。正本清源，穩(wěn)定“軍心”，此文受到房地產(chǎn)業(yè)及社會各界人士的強(qiáng)烈追捧，實乃順理成章。
    “高歌猛進(jìn)”的上半場已經(jīng)結(jié)束，在“市場細(xì)分、開發(fā)商細(xì)分”為特征的下半場，“苦練內(nèi)功”成了每個開發(fā)商的“規(guī)定動作”。從投資的角度看，老胡對于不同城市市場細(xì)分、分化現(xiàn)象的分析，對于集團(tuán)的目標(biāo)城市選取、投資布局策略具有重大的指導(dǎo)意義。老胡指出，城市發(fā)展的不均衡決定了市場狀況的差異，對于城市市場狀況的判斷，應(yīng)更加注重對人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求水平、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等城市基本屬性和市場特征的分析。這就要求我們加強(qiáng)對城市以及市場各項基本指標(biāo)的研究，以更加專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目陀^分析為依據(jù)，制訂出科學(xué)、合理的城市進(jìn)入及項目獲取方案，為集團(tuán)實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)貢獻(xiàn)自己的力量。

（袁文鑫，建業(yè)集團(tuán)投資管理中心投資管理部經(jīng)理）

    成功的企業(yè)都是適應(yīng)時代發(fā)展的企業(yè)，歸根結(jié)底是適應(yīng)用戶需求變化的企業(yè)。把握一家企業(yè)，就要了解行業(yè)，了解行業(yè)中科技的發(fā)展趨勢，了解行業(yè)中客戶需求數(shù)量和質(zhì)量的變化趨勢。更為要緊的是面對現(xiàn)實，站在行業(yè)整體發(fā)展和客戶需求發(fā)展的趨勢上創(chuàng)造出新的客戶價值，與時代的節(jié)奏合拍，在經(jīng)濟(jì)周期浪潮中爭先。認(rèn)真研讀老胡的文章后，深深感到行業(yè)的未來長期趨勢依然向好，優(yōu)秀企業(yè)成長空間依然很大；行業(yè)內(nèi)企業(yè)競爭愈發(fā)激烈，行業(yè)集中度將在近幾年快速提升；客戶需求數(shù)量增長速度雖然向緩，但整體規(guī)模處在較高水平；整體市場供求關(guān)系趨緩，各地市場短期內(nèi)狀況不一，但客戶需求更加多樣化，導(dǎo)致行業(yè)整合速度和行業(yè)細(xì)分速度加快。懼者生存，面對變化，我們的轉(zhuǎn)變是什么？我們?nèi)绾稳ミm應(yīng)變化？我想，最好的辦法就是去擁抱變化，接受就是改變的開始。

（馬紅亮，建業(yè)集團(tuán)董事會辦公室助理主任）

規(guī)律為道，道為天
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》有感

    初聞老胡新作洋洋七千余言，心下駭然，急忙索閱，覽畢細(xì)思，似曾相識。
    老胡對文字一向有著近乎偏執(zhí)的苛刻，對別人如此，對自己尤其如此，因此很難看到他洋洋灑灑的長篇，所以在中國企業(yè)家群體里其他諸君不斷出書的時候，建業(yè)人和建業(yè)的友人卻始終盼不來老胡的長篇巨作。此文之前篇幅最長者當(dāng)數(shù)《建業(yè)人的長征》，五千余言，以戰(zhàn)天斗地之情懷生動描述建業(yè)十五年發(fā)展歷程，通篇一氣呵成，痛快淋漓，情緒飽滿，斗志昂揚(yáng)。
    《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》集成了老胡從業(yè)三十余年對我國房地產(chǎn)業(yè)的觀察、思考和判斷，給出了自己對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究。是值于我國房地產(chǎn)業(yè)向市場轉(zhuǎn)變之時的階段性總結(jié)及運(yùn)用規(guī)律對未來的展望。這種觀察、思考和判斷，出現(xiàn)在行業(yè)和建業(yè)集團(tuán)發(fā)展的各個時期老胡的講話或文字作品中，而正是基于此建業(yè)集團(tuán)踐行著“根植中原，造福百姓”、“追求卓越，堅忍圖成”、“陽光操作，規(guī)范經(jīng)營”、“守信用、負(fù)責(zé)任、走正道、務(wù)正業(yè)”，二十二年穩(wěn)健前行。因此此文對于建業(yè)人和關(guān)注建業(yè)的人應(yīng)該是似曾相識的。 由此可知，此文的形成非一朝一夕之功，非一時興之所至之為，實在是用心良苦，用情專固。
    老胡信奉“種瓜得瓜，種豆得豆”，將“規(guī)律為道，道為天”定義為企業(yè)信條，在談到規(guī)律的時候，老胡在行文時刻意減少了人文情懷，摒棄了氣勢如虹的排比句式，字里行間平實冷靜，能夠體味發(fā)乎于心的敬畏。

（田勇，建業(yè)集團(tuán)人力資源管理中心助理總經(jīng)理）

    首先，老胡為行業(yè)良性發(fā)展及時指明方向，高瞻遠(yuǎn)矚。早在8年前，作為“中國地產(chǎn)三君子”之一的老胡即敏銳地提出房地產(chǎn)業(yè)“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象。今天，站在行業(yè)發(fā)展的特殊時點(diǎn)上，老胡再次提煉出“行業(yè)步入穩(wěn)定增長期”理論，為當(dāng)前眾說紛紜的房地產(chǎn)迷局送來了一股清新之風(fēng)。
    其次，老胡明確了企業(yè)在行業(yè)“穩(wěn)定增長期”的發(fā)展特征，即“細(xì)分”，市場、開發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分勢必將對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，為廣大房企認(rèn)清形勢提供了思路，相比“崩盤論”、“三四線城市泡沫論”等激烈觀點(diǎn)，更顯專業(yè)和理性。
    最后，老胡開出房地產(chǎn)企業(yè)未來生存良方。應(yīng)對供給結(jié)構(gòu)變化、市場競爭加劇、大數(shù)據(jù)時代沖擊，唯創(chuàng)新求變方為上策。企業(yè)只有苦練內(nèi)功，不斷打造產(chǎn)品、服務(wù)等競爭優(yōu)勢，方能挺立潮頭。
綜上所述，該文章立意高遠(yuǎn)、思想性很強(qiáng)。文中多個建議極為中肯，給逆勢中的房地產(chǎn)企業(yè)帶來正向的思考。

（郭衛(wèi)強(qiáng)，建業(yè)集團(tuán)新鄉(xiāng)城市公司執(zhí)行總經(jīng)理）

    拜讀完老胡的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》一文，回想中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折、危機(jī)、復(fù)蘇和演變，不覺產(chǎn)生共鳴亦感慨萬千。
    建業(yè)自成立至今已二十二個年頭，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)，其在老胡的帶領(lǐng)下克服各種變量的沖擊、各種未知的考驗，并始終踐行“讓河南人民都住上好房子”的理念、 “根植中原，造福百姓”的核心價值觀、“堅持向客戶提供沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)”的產(chǎn)品服務(wù)觀，最終有了今日的一路穩(wěn)健前行。文章中能熱切感受到的不僅如此，更多的是老胡對河南的愛，不僅流露于字里行間，亦表現(xiàn)在建業(yè)二十多年來始終如一日的為河南人民造福的本心。
    通過老胡對中國房地產(chǎn)業(yè)過去發(fā)展歷史的回顧，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在長期推動過程中，形成了更加可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式以及更加開放的社會環(huán)境，老胡結(jié)合現(xiàn)實，對房地產(chǎn)業(yè)存在的綜合性問題進(jìn)行了詳細(xì)的剖析，對未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)營等方面，均有著很好的導(dǎo)向性。
    作為一名職業(yè)經(jīng)理人，我們除了專注于自身管理領(lǐng)域外，亦需站到行業(yè)的高度去認(rèn)識問題，這樣方能開闊眼界，建立更為遠(yuǎn)大的理論認(rèn)知，從而全面提升自我，為這個行業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)。老胡的歷史課給我們帶來的不僅僅是震撼，更多的是一種對房地產(chǎn)行業(yè)的責(zé)任，無論是變量沖擊抑或未知考驗，我們均有信心：房地產(chǎn)行業(yè)的明天會更加絢爛多彩。

（胡文勤，建業(yè)集團(tuán)助理總裁，商丘城市公司總經(jīng)理）

    在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了22年的胡葆森在6月8日寫了篇近8000字的長文，將自己多年的觀察心得付諸筆下，思辨中國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。
    胡葆森最廣為人知的身份，是建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席。建業(yè)地產(chǎn)是河南本土最大的開發(fā)商，走的是深耕中原的路線，但這并不妨礙建業(yè)和胡葆森本人在全國保持的影響力。在業(yè)內(nèi)，曾有“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”的說法。這位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、全國人大代表，對足球的投資和喜愛也是廣為人知，更是大大提高了他的聲譽(yù)。
    這段時間的樓市，可謂風(fēng)向不定。外界反復(fù)在討論：調(diào)控政策會怎么走？房價會下降嗎？開發(fā)商能支撐得下去嗎？稱霸中原多年的業(yè)內(nèi)大佬，在局勢動蕩不明之時，站出來做這樣一番表態(tài)，正是這篇文章的意義所在。
這篇邏輯極強(qiáng)的文章其實通俗易懂。1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園的出現(xiàn)，標(biāo)志著中國市場化的房地產(chǎn)開發(fā)正式啟程。幾乎是親歷了整個中國房地產(chǎn)業(yè)的歷史的胡葆森，將這25年劃分為三個階段：前9年的起步階段，關(guān)鍵詞是“無序”和“調(diào)控”；中間6年的提速階段，關(guān)鍵詞有兩個：停止福利分房和按揭貸款；2004年至今，則是調(diào)控政策頻出的階段，在胡葆森看來，這一階段中“五年建設(shè)3600萬套保障房”的計劃十分重要，對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、抑制房價過快上漲，起到了決定性作用，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。
    對于行業(yè)的現(xiàn)狀，胡葆森的觀點(diǎn)其實就是兩個字：細(xì)分，即市場的細(xì)分、開發(fā)商的細(xì)分和產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及商業(yè)模式的細(xì)分。這一觀點(diǎn)并不是胡葆森本人第一次對外透露，在過去大大小小的場合，他均表達(dá)過類似的意見。他認(rèn)為，一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷顯得過于草率，應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。他舉了這樣一個例子：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。
    至于開發(fā)商的細(xì)分，胡葆森堅持自己2005年就做出的預(yù)測：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地的。從目前的態(tài)勢來看，這一預(yù)測極具前瞻性。
    “如果將過去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的‘上半場’，今后的20年，將是它的‘下半場’。”說出這句話的胡葆森對于行業(yè)未來顯然一點(diǎn)也不悲觀。支撐他的論據(jù)是，我國的城鎮(zhèn)化率2013年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約二十年的時間。因此，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要載體，房地產(chǎn)業(yè)在未來的20年依然有持續(xù)的發(fā)展空間。
    穩(wěn)健的老胡并不是一個守舊的人，在文中，他著重提了兩個時下的熱門話題：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)金融。顯然，他早就涉獵了這兩個領(lǐng)域。至于互聯(lián)網(wǎng)，今年3月份，建業(yè)集團(tuán)宣布旗下18城57盤全部進(jìn)行電商銷售，集團(tuán)電商旗艦店同期正式上線，乃是國內(nèi)首家，優(yōu)惠金額涉及10億元，規(guī)模之大，觸網(wǎng)之深刻，一時之間成為外界熱議的話題。
    胡葆森這一席談，你聽聽也無妨。

(謝敏敏，新浪樂居深度報道記者)

    穿梭于時光隧道，品牌房企開始在中原地產(chǎn)的歷史舞臺上漸次登場，逐鹿中原的時代才剛剛到來。與12年前部分大鱷搶灘鄭州的時代背景完全不同。
    12年前見著老胡的時候，壓根兒沒有想著我今天與建業(yè)是如何的近距離，當(dāng)然，老胡一定不會記得我第一次見他時的那種緊張與慌亂。雖然是在媒體工作，也算是進(jìn)地產(chǎn)圈兒了。也是這一年，我成為老胡和建業(yè)足球的雙料粉絲，對我自己來講，這是一份別樣的榮耀。
    大浪淘沙始見金。12年地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，歷歷在目的是新房企前赴后繼的登場，沒有品牌的房企偃旗息鼓的沒落退場，這是輪回。從戰(zhàn)略向下到琢玉行動，再到今天的百億目標(biāo)，那一步步深深的腳窩，是一個個成長的坐標(biāo)，建業(yè)，不因時光流逝而蒙塵。有的品牌必然會在歷史的發(fā)展變革中黯然失色，退出舞臺，亦有保持旺盛生命力的品牌，經(jīng)過歷史的醞釀與時代的洗禮，歷久彌香。
    建業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)全省十八地市，伴隨著戰(zhàn)略縱深的深入，如火如荼，經(jīng)歷政策的變化與市場的動蕩，當(dāng)年王石點(diǎn)評過的那個“如果不重視企業(yè)品牌，十年后將找不到你們的影子”的企業(yè)，如今真的在市場上找不到其蹤影，而建業(yè)領(lǐng)軍的大旗始終迎風(fēng)招展，并深耕中原，鞏固其霸業(yè)，終成河南房企第一品牌。
    當(dāng)下，唱空者說地產(chǎn)行業(yè)的好日子到頭了，也有說地產(chǎn)從黃金時代過渡到了白銀時代。老胡說：房地產(chǎn)業(yè)至少還有十年的好光景。我信。
    滾滾而來又匆匆而去的時代機(jī)遇，留給有準(zhǔn)備的人。也許，沒有喧嘩與張揚(yáng)，于變遷中保持自己的本色，已然迷倒眾生。比如建業(yè)。建業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移至大鄭州，并用匠心獨(dú)具的產(chǎn)品彰顯自己獨(dú)特的風(fēng)格與非凡的品位，這樣的頂級生活，又將引領(lǐng)中原人居，走向何等的高度？
    建業(yè)和老胡對我的影響，是潛移默化的。建業(yè)足球二十周年慶典晚會上，老胡三個深深的鞠躬，讓我看到的不僅是過去對建業(yè)極致的獻(xiàn)禮，更是建業(yè)走向頂端的開始。
    建業(yè)和老胡，曾經(jīng)創(chuàng)造了中原地產(chǎn)的傳奇，而今，建業(yè)也將戴著這樣榮耀與地位的光環(huán)，永遠(yuǎn)地延續(xù)下去。

(郭春江，基正集團(tuán)品牌總監(jiān))

    讀老胡的文章，像是上了一節(jié)中國房地產(chǎn)的歷史課。
    以史為鑒，可知興衰。過去是現(xiàn)在的根據(jù)，現(xiàn)在包含著過去、預(yù)示著將來。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中扮演著極其重要的角色。25年，從蹣跚學(xué)步到風(fēng)華正茂，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了轉(zhuǎn)折、危機(jī)、復(fù)蘇和演變。各種變量的沖擊，各種觀點(diǎn)的博弈，也反映出中國經(jīng)濟(jì)的浩浩變革。25年，房地產(chǎn)在長期推動過程中，形成了更加可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式以及更加開放的社會環(huán)境，也催生出數(shù)量更多、經(jīng)營更為成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
    市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)致競爭加劇，行業(yè)洗牌。有憂患意識的企業(yè)會感覺到，突破自己生存和發(fā)展瓶頸的途徑是學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。學(xué)習(xí)，“拿來主義”，向市場學(xué)，向同行學(xué)，不斷完善自己。創(chuàng)新，老胡的文章中也提到，房地產(chǎn)行業(yè)25年的發(fā)展也是一個不斷創(chuàng)新的過程，房地產(chǎn)不僅改變了人們的生活狀態(tài)和生活方式，同時也讓城市變得更加美好。但無論怎么學(xué)、如何創(chuàng)新，我認(rèn)為企業(yè)發(fā)展殊途同歸之處在于產(chǎn)品和服務(wù)。如何給消費(fèi)者做出好的產(chǎn)品，然后在競爭激烈的市場中用產(chǎn)品去撼動市場，用服務(wù)去感動客戶，逐漸樹立起開發(fā)企業(yè)自己的品牌，這才是一個開發(fā)商的生命力之根基。建業(yè)今年春天電商平臺上線，以積極的姿態(tài)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，正是一種將房地產(chǎn)這種傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)這種新興產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新探索。
    市場也是公平的，行業(yè)“一哥”不意味著就能一勞永逸。而研究人們消費(fèi)意識的改變，購房需求的多樣化，是有遠(yuǎn)見的房企需要快人一步進(jìn)行著手的課題。
    說回河南市場，一線名企的紛紛進(jìn)駐，很大程度上影響了樓市的格局。無論從資金還是運(yùn)營模式來說，給本土企業(yè)的發(fā)展帶來了不小沖擊，這對本土開發(fā)商來說無疑是個挑戰(zhàn)。但不可否認(rèn)的是，他們也帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念和營銷模式，從產(chǎn)品設(shè)計到銷售過程再到物業(yè)服務(wù)多個環(huán)節(jié)都有可取之處，這對河南樓市和行業(yè)的發(fā)展來說是值得肯定的，對本地開發(fā)商來說更是很好的學(xué)習(xí)機(jī)會，也有利于本土企業(yè)接軌更為先進(jìn)的開發(fā)理念，加速創(chuàng)新升級。
    老胡領(lǐng)導(dǎo)下的建業(yè)發(fā)展史，可以說是河南市場發(fā)展的縮影，堪當(dāng)河南本土企業(yè)學(xué)習(xí)的教科書。老胡的這堂歷史課也給了河南房企的職業(yè)經(jīng)理人一個啟示：職業(yè)經(jīng)理人在專注于自身管理領(lǐng)域之外，一定要讓自己站到行業(yè)高度認(rèn)識問題，建立更為宏大的理論認(rèn)知，才能眼界更寬，能力更高，從而在自身持續(xù)成功的同時，為行業(yè)和市場發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
    歷史是可以回味的，從老胡的歷史課，我們可以看到行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是政策調(diào)控，都反映出了一種健康而又自信的演進(jìn)。對此，我們應(yīng)有信心，也要肩負(fù)更多責(zé)任。

(李濤，河南星聯(lián)置地(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理)

    記得《三國演義》中頭一句話是“話說天下大勢,分久必合,合久必分”，縱觀房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從微小到壯大，無不也實踐著這句話。恰逢近日拜讀胡葆森的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》一文，不覺引發(fā)共鳴。
    文中，老胡對全國房地產(chǎn)的前世今生進(jìn)行了一次全民性的普及。全文語言客觀公正，通俗易懂。對行業(yè)的分析，字字珠璣，以有限的篇幅撥開房地產(chǎn)復(fù)雜鏈條的迷霧重重，從本質(zhì)上還原了房地產(chǎn)業(yè)的最真實面目；對過去的闡述中，邏輯明晰，用幾個階段將行業(yè)從誕生到現(xiàn)在的狀況闡釋得深入淺出，清晰明白；對現(xiàn)狀的解析中，有理有據(jù)，對產(chǎn)業(yè)的細(xì)分有一個更深層次的認(rèn)識；對未來的展望中，富含睿智，對行業(yè)的各個方面考慮得面面俱到。
    與老胡相識已久，平日接觸中無處不深刻感受到他對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱愛，對于行業(yè)理解的深度和關(guān)注。他所領(lǐng)銜的建業(yè)集團(tuán)，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，一路穩(wěn)健前行。從建業(yè)集團(tuán)“讓河南人民都住上好房子”的理念和“根植中原，造福百姓”核心價值觀中，也能讀出他身上的社會責(zé)任感以及對河南的熱愛。
    老胡文中明確指出了房地產(chǎn)行業(yè)的“細(xì)分”表現(xiàn)和特征，也提綱挈領(lǐng)地明確了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。在這次行業(yè)變化中，對于各個城市、開發(fā)商的考驗極為嚴(yán)峻，行業(yè)的洗牌也勢在必行。伴隨著行業(yè)的逐步細(xì)分，各個開發(fā)商的實力以及理念將有一個新的變化轉(zhuǎn)折，投機(jī)型的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰，目前流行的開發(fā)高周轉(zhuǎn)率模式將進(jìn)一步接受考驗。
    作為行業(yè)細(xì)分的趨勢，開發(fā)商也將伴隨著行業(yè)的細(xì)分和升級，更加靈活和積極地調(diào)整自身的方向和策略。在不久的將來，開發(fā)商應(yīng)該更加注重這幾個方面：品牌，通過優(yōu)質(zhì)項目樹立自身優(yōu)秀的影響力，塑造開發(fā)商的典型品牌；產(chǎn)品，通過對自身以及市場的研判，舍得精益求精，走專而精的發(fā)展道路；服務(wù)，更加注重建立和維護(hù)，增加業(yè)主親身體驗，提供多樣化的增值服務(wù)；持續(xù)，對發(fā)展有長遠(yuǎn)的考慮，明確“交房并不是完工，而是一個新的開始”這一理念。
    在這片充滿信心和希望的土地上，希望市場環(huán)境健康有序，期待各房企用朝氣蓬勃的姿態(tài)和面貌來迎接未來的房地產(chǎn)發(fā)展。最后，衷心祝愿老胡身體健康，河南地產(chǎn)，有您很幸福。

(金琪昌，易居中國營銷集團(tuán)鄭州公司執(zhí)行總經(jīng)理)

    目前，整個房地產(chǎn)業(yè)就像如火如荼的世界杯和夏月暑雨的天氣一樣被熱度聚焦，并被“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”等籠罩。讀到胡葆森對房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的回顧與總結(jié)，真實地感覺到他“讓正能量從思想開始”的良苦用心。
首先，行業(yè)一定是有其定義和屬性的，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。
    現(xiàn)在還清晰地記得大學(xué)老師講到的“房地產(chǎn)業(yè)屬服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)”。認(rèn)識到其定義才能更好地理解胡葆森闡釋的“后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性、功能屬性、資本屬性、行業(yè)規(guī)模巨大、行業(yè)關(guān)聯(lián)度高”基本屬性和特征。房地產(chǎn)業(yè)的定義與屬性是對行業(yè)最基礎(chǔ)的思想認(rèn)知，理解了這些，才能更理解行業(yè)政策、市場風(fēng)險的重要性。
    其次，行業(yè)一定是有其規(guī)律性或周期性的，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。
    雖說我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代，但是，專家、學(xué)者及業(yè)內(nèi)人士不論出于什么原因而發(fā)出的論調(diào)，都阻止不了行業(yè)發(fā)展規(guī)律：當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到800～1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7000美元左右時，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期；達(dá)到12000～13000美元時，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。目前我國整體房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期已無可爭議。
    再次，行業(yè)一定是有其專業(yè)性的，房地產(chǎn)業(yè)更是如此。
    文章中對“行業(yè)的現(xiàn)狀”的市場、開發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式等細(xì)分章節(jié)，簡直是教科書一般的精準(zhǔn)解讀和經(jīng)典之言。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)以后，從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一定要透過理解行業(yè)是“第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)”的定位與概念，分析把握好自身在市場、競爭、產(chǎn)品與服務(wù)等方面的優(yōu)、劣勢和適合的發(fā)展目標(biāo)、路徑，而不是全國上下、大小房地產(chǎn)開發(fā)公司一味同時都在追求“高增長、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”。一定要認(rèn)識到“用力做好產(chǎn)品，用心做好服務(wù)”才是行業(yè)發(fā)展的趨勢和核心競爭力。
    最后，行業(yè)一定是要市場化、產(chǎn)業(yè)化的，房地產(chǎn)業(yè)只是慢了半拍。
    正如胡葆森所言，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價、金融等一定是要市場化的，因為客戶對于需求的提升和對服務(wù)的創(chuàng)新是無止境的。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的局面是一方面銷售回款放緩，另一方面獲取資金成本逐步增加的局面。在此情形之下，未來的發(fā)展只有從過去單純注重數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升，只有加快其產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，才可能有效地高周轉(zhuǎn)起來，也才能獲得更大的發(fā)展空間。市場化、產(chǎn)業(yè)化的趨勢還是要求行業(yè)始終要關(guān)注政策、競爭等情況下認(rèn)真對待市場需求、客戶敏感點(diǎn)或關(guān)注點(diǎn)等。 
    總之，胡葆森從思考者、思想者角度的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》，傳遞著行業(yè)正能量。特別是對中原房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從思想的高度進(jìn)行了認(rèn)識和理解，就像是在課堂上的生動教材，讓我們撥開迷霧，認(rèn)識行業(yè)的本質(zhì)。我們有理由相信，行業(yè)都靜下來思考市場、客戶，用心打造產(chǎn)品和服務(wù)，未來的中國房地產(chǎn)業(yè)一定會更加趨于健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

(畢海濤，康利達(dá)集團(tuán)副總裁、河南雅寶地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理)

    “有學(xué)識、有見識、有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)”，看完建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森撰寫的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》后，這是我的最真切感受。
    作為行業(yè)領(lǐng)跑者，建業(yè)集團(tuán)和胡葆森在河南省房地產(chǎn)界有著很大的影響力，多年來，其對整個房地產(chǎn)市場形勢的分析也一一應(yīng)驗，此次客觀理性地對行業(yè)屬性、發(fā)展歷程進(jìn)行闡述，特別是對房企未來的發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會進(jìn)行深刻解讀，這會對地產(chǎn)從業(yè)者予以啟迪。
    不成熟的市場靠勇氣，成熟市場靠知識。正如胡總所說，在經(jīng)歷了超過25年的長期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。
    所以我想，今后的房企要立足發(fā)展，需要掌舵者在對市場、對企業(yè)戰(zhàn)略、對核心競爭力的打造上有更專業(yè)的把握。

(馮常生，新田集團(tuán)總裁)

    胡葆森的文章磅礴大氣，在回顧總結(jié)分析房地產(chǎn)業(yè)的過去發(fā)展軌跡和目前的狀況基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望，能夠增強(qiáng)消費(fèi)者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的信心，淡化大家的擔(dān)憂。讀了胡葆森的文章，也使我對幾個一直思考的問題有了更新的認(rèn)識。
    一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總趨勢。這里面包含兩個方面，一個是社會發(fā)展的城市化率逐漸增加的問題，一個是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均GDP的關(guān)系問題。胡葆森對中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的信心應(yīng)該是建立在這樣的社會發(fā)展普遍規(guī)律基礎(chǔ)上。我國目前的城市化率最高估計在53%，要達(dá)到70%左右的城市化率，按照每年1%的速度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有17年左右的時間。而根據(jù)人均GDP，胡總估計是再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)。根據(jù)這樣的規(guī)律和發(fā)展趨勢來判斷我國房地產(chǎn)業(yè)的未來，我覺得是正確的，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢和城市化率增加的總趨勢應(yīng)該不會逆轉(zhuǎn)。但我覺得我國的人口總數(shù)和人口結(jié)構(gòu)的變化可能對這種趨勢會有很大的影響，因為大家都知道，我國的人口變化是有“計劃”的，這種變化會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生如何影響是值得特別關(guān)注的。
    二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境問題。通過胡葆森回顧的中國房地產(chǎn)業(yè)過去發(fā)展歷史，我們可以很清楚地看出來，我國房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展是伴隨著改革開放后的市場經(jīng)濟(jì)制度的逐漸建立而出現(xiàn)和發(fā)展的。我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的各種問題和諸多爭論，其實都是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度環(huán)境而進(jìn)行的，到今天為止，我們?nèi)匀徊荒苷f關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境已經(jīng)完善和穩(wěn)定，而是存在大量的問題需要進(jìn)一步探討和完善。根據(jù)我國改革開放以來的制度變革總趨勢和社會發(fā)展的基本規(guī)律，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)制度方面的變化，總體而言，我們只能堅信應(yīng)當(dāng)是朝著促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的積極方面變化的。
    三是一個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取決于哪些方面的因素。胡葆森的文章里談到了城市房地產(chǎn)市場的細(xì)分問題，實際上談的是不同的城市在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的差異問題。每一個城市由于其所處的地理位置不同，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、交通區(qū)位、氣候、周邊經(jīng)濟(jì)腹地等條件都是不同的，也就是房地產(chǎn)業(yè)界談到的城市價值是不同的，不同的城市價值其實影響著城市的房價水平，過高的房價會阻礙那些本來愿意移居這個城市的人。但是城市的價值或者說城市對移民的吸引力取決于兩個主要因素，一個是就業(yè)機(jī)會和收入水平，一個是城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平。我國目前城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本事實是，政府通過招商引資發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)來增加就業(yè)機(jī)會，通過土地出讓籌集城市建設(shè)資金，增加城市基礎(chǔ)設(shè)施和提升公共服務(wù)水平，這樣一個互相推動的發(fā)展模式，迅速擴(kuò)大和改變了我國的城市面貌，也成為推動我國城市化的內(nèi)在機(jī)制。但是這個機(jī)制里最關(guān)鍵的問題是土地出讓金的增加也推高了房價，社會低收入階層對于高房價的責(zé)難，會不會促使制度的變化來消解這個成熟的城市發(fā)展模式和內(nèi)在機(jī)制，是社會發(fā)展和我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個變數(shù)。
    對于胡葆森關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析和未來趨勢的展望，我非常欽佩，也非常贊同，更堅信鄭州的房地產(chǎn)業(yè)的未來是美好的。

(于國安，河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)系主任 )

    首先，胡葆森的文章具有高度權(quán)威性。建業(yè)集團(tuán)從1992年成立到當(dāng)前，實際上參與并見證了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的全過程。胡葆森是一個非常勤于思考的文化人、企業(yè)家。作為與馮侖、陳東升等齊名的“九二派”企業(yè)家代表人物之一，他以獨(dú)特的人格魅力、敏銳的人文思想、敢為天下先的果斷魄力，成為時代的標(biāo)志和典范。從一個體制內(nèi)的處級干部，到現(xiàn)在聞名全國的企業(yè)家，他一直都在冷靜地審視我國房地產(chǎn)行業(yè)的走向。他善于總結(jié)，勇于探索，不僅從實踐上參與，也從理論上參與，從自身經(jīng)歷出發(fā)，規(guī)避了諸多教條性的框框，以一個企業(yè)家、理論家、思想家的身份，在文章中獨(dú)到的見解，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上的意義將影響深遠(yuǎn)。
    其次，胡葆森的文章有著很強(qiáng)的實用性。在河南，建業(yè)不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，同時也是民營經(jīng)濟(jì)的一面旗幟。胡總作為一個懂政治、會經(jīng)營、善管理、好品德的優(yōu)秀企業(yè)家代表，一個長期奔走在房地產(chǎn)行業(yè)一線的領(lǐng)跑者、參與者，在嘔心瀝血做好企業(yè)、做好項目的同時，又潛心研究整個行業(yè)脈絡(luò)，并最終整理成文，毫無保留地奉獻(xiàn)社會，對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，有著巨大的實用性。胡葆森從中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀出發(fā)、從市場出發(fā)，多角度、全方位闡述了中國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在，并對未來有著極為深刻的思考。同時，在他的運(yùn)籌帷幄之下，建業(yè)的產(chǎn)品一直都在引領(lǐng)著市場的發(fā)展，無論走到哪里，社會各界對建業(yè)的品牌都已經(jīng)產(chǎn)生了根深蒂固的信任感、接受感。因此，廣大企業(yè)要學(xué)習(xí)建業(yè)，領(lǐng)悟建業(yè)，從而做好做大做強(qiáng)自己。
    最后，胡葆森的文章還有正確的導(dǎo)向性。他用自己多年來的經(jīng)驗和思考，對房地產(chǎn)業(yè)綜合性的問題，詳細(xì)地進(jìn)行解讀，以正視聽，對行業(yè)的狀況、對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、對企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，以及輿論的引導(dǎo)宣傳等方面，都有著很好的導(dǎo)向性，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實意義。多年來，胡葆森對行業(yè)的諸多認(rèn)知與判斷都基本上一一應(yīng)驗，為從業(yè)者提供了一個異常準(zhǔn)確的參考坐標(biāo)和有益指導(dǎo)。例如他提到的“2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發(fā)商占據(jù)、每個大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來自外地”的預(yù)言，充分體現(xiàn)了他敏銳的洞察力、強(qiáng)大的前瞻性。這為廣大企業(yè)家在經(jīng)營管理、產(chǎn)品研發(fā)等方面，都提供了范例和參考。建議從事房地產(chǎn)行業(yè)的所有人士認(rèn)真研究，從而更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

(趙進(jìn)京，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長)

    老胡寫這篇文章是很用心的，是經(jīng)過反復(fù)推敲的，不像一個開發(fā)商所言，而是站在第三方的角度，有理有據(jù)地分析、歸納了房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。尤其是文章中的數(shù)據(jù)，是很下了一番功夫的。總的來說，文章中的觀點(diǎn)我還是比較認(rèn)可的。尤其是他對房地產(chǎn)行業(yè)的基本屬性和特征的歸納，以及行業(yè)發(fā)展的3個階段的總結(jié)，市場細(xì)分的論述，都非?？陀^。
    當(dāng)然，老胡的身份也注定了他文章的基調(diào)，他對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所面臨的困境和挑戰(zhàn)談得不多?！白鳛槌擎?zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15～20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間?！敝T如這樣的分析預(yù)測，一言帶過。
    顯而易見，老胡是個有著教育情結(jié)的企業(yè)家。他善于思考、勤于思考、注重學(xué)習(xí)，正是因為這樣，他的企業(yè)在品牌建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)上都可圈可點(diǎn)。目前，諸多大牌房企逐鹿中原，希望老胡能在內(nèi)憂外患的現(xiàn)狀下，苦練內(nèi)功，深耕細(xì)作，帶領(lǐng)本土企業(yè)堅守固有陣地、謀求新的發(fā)展。

(劉社，河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授)

    作為20多年一直帶領(lǐng)企業(yè)創(chuàng)新拼搏的企業(yè)家，胡葆森近日撰寫長篇理論文章，全面分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來，特別是系統(tǒng)預(yù)測了未來20年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大趨勢，在全國房地產(chǎn)界引起了強(qiáng)烈反響。實戰(zhàn)派客串理論家，一石激起千層浪。這是中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級新階段的“中原發(fā)聲”。
    房地產(chǎn)業(yè)是對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、城市擴(kuò)大、財富積累、體制轉(zhuǎn)型貢獻(xiàn)最大的一個產(chǎn)業(yè)，但同時也是一直遭受批評、質(zhì)疑和詬病最多的一個產(chǎn)業(yè)。直到十八大以后的今天，這個產(chǎn)業(yè)仍是社會關(guān)注、市場波動、推測議論最多的一個產(chǎn)業(yè)。文章合為時而著，在這一歷史背景下出現(xiàn)，對于統(tǒng)一業(yè)內(nèi)和社會民眾對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識具有很強(qiáng)的現(xiàn)實針對性。
    對一個產(chǎn)業(yè)來說，社會和民眾越是關(guān)注，就往往越具有生命力，多種不同意見和聲音越是莫衷一是，就說明這個產(chǎn)業(yè)越是呼喚理性思維。房地產(chǎn)業(yè)正是這樣一個產(chǎn)業(yè)。我們必須以歷史的、發(fā)展的、系統(tǒng)的思維和視野來分析認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)，必須把房地產(chǎn)業(yè)放到人口大國奔向現(xiàn)代化特別是快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大格局中來把握，必須把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家正在全力推進(jìn)的使市場在資源配置中起決定性作用的改革緊密聯(lián)系起來，而這正是胡葆森文章的鮮明特征和高屋建瓴之所在。
    盡管國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于“換擋期”、“調(diào)整期”和“消化期”，但中國經(jīng)濟(jì)仍處于完全有可能較快發(fā)展“黃金期”的總體態(tài)勢沒有改變?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》出臺表明，中國將在今后20年內(nèi)基本上完成城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%的歷史性跨越，這就決定中國的城市規(guī)模和房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間，我們必須從這一歷史大趨勢中堅定對房地產(chǎn)業(yè)的信心。
    但是這絕不意味著房地產(chǎn)業(yè)在今后20年內(nèi)會有無限空間并保證一路坦途。過去25年積累的問題，比如房地產(chǎn)業(yè)在一些地方確實存在過度發(fā)展，等等，這些都需要政府、業(yè)內(nèi)和社會以科學(xué)態(tài)度慢慢消解。
    理性、實踐和智慧的結(jié)合，能夠產(chǎn)生普照天下的陽光。相信政府、企業(yè)和社會都會以更加理性的態(tài)度對待房地產(chǎn)業(yè)，該走市場的放手讓市場去調(diào)節(jié)，像保障房這些該由政府發(fā)揮作用的，應(yīng)讓其投入、建設(shè)和管理更加成熟，房地產(chǎn)與土地、金融、財政、稅收、證券、保險以及同各產(chǎn)業(yè)的關(guān)系必將更加規(guī)范，讓住房真正回歸居住的功能，讓產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品在市場有效需求面前實現(xiàn)細(xì)分。防止國外次貸危機(jī)在中國重演，我們應(yīng)當(dāng)有這樣的智慧。這些都是“老胡文章”表達(dá)的深意。
    建業(yè)和足球聯(lián)系在一起，老胡用足球比賽的上半場和下半場比喻過去25年與今后20年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，十分形象和耐人尋味。過去25年的開拓、創(chuàng)業(yè)、探索，為我國今后20年讓房地產(chǎn)走向健康、成熟、安全積累了豐富的實踐和經(jīng)驗。我們應(yīng)當(dāng)堅信，只要黨和政府堅持實事求是、探求規(guī)律、敬畏市場，只要房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、尊重規(guī)律、嚴(yán)格自律，我國房地產(chǎn)業(yè)今后20年的發(fā)展路子一定會越來越穩(wěn)健。

(劉道興，河南省社會科學(xué)院副院長、研究員)

    “謝謝老胡”，不僅是在建業(yè)足球二十周年紀(jì)念晚會上，萬名球迷發(fā)自內(nèi)心的心靈呼喊，也是我在夜深人靜的夏夜，再次捧讀老胡洋洋灑灑八千余言長文——《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》的真切感受。這不僅是源于老胡作為生于斯、長于斯的河南本土成長起來的企業(yè)家，將“讓河南人民都住上好房子”作為建業(yè)的企業(yè)使命和存在理由，也不僅僅是因為建業(yè)固守中原，植根河南，在2002年即開始了建業(yè)省域化的“建業(yè)人的長征”，如今，正朝著百城建業(yè)的戰(zhàn)略縱深目標(biāo)邁進(jìn)；還不僅僅是20年來，老胡對建業(yè)足球不離不棄，風(fēng)雨同舟，砥礪前行，“風(fēng)雨二十年，深情寄河南”，讓建業(yè)足球成為建業(yè)品牌最核心的象征，河南體育事業(yè)的標(biāo)志，河南人民精神文化生活的重要元素，中原精神的重要載體，更在于老胡身為全國人大代表、中房協(xié)副會長，作為我省房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物，在我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時期，能夠?qū)彆r度勢、高屋建瓴、慎思明辨、洞燭幽微、去偽存真、去蕪存菁，以企業(yè)家的責(zé)任心、使命感和思想者的專業(yè)度、權(quán)威性、前瞻性，為中國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展擎起大旗、首發(fā)強(qiáng)音。
    雖說美言不信，但是言為心聲。在互聯(lián)網(wǎng)思維下的速讀時代，在戾氣縱橫心態(tài)浮躁的社會風(fēng)氣熏染之下，能夠潛心靜氣地自首至尾一字不落地將一篇長文讀完，并且用心、用情、用腦地去品讀，于“文字匠”的我，也是一件非常奢侈而殊為不易的事情。筆者無從知曉有多少讀者諸君不是走馬觀花地一掠而過文章標(biāo)題，而對文章本身視而不見，不得其文而入。但是面對老胡在端午節(jié)期間，舍棄休息，伏案筆耕，數(shù)易其稿，反復(fù)推敲，如同琢玉，最終在他步入花甲之年的前夕，落筆成文，付梓公開的這樣一篇飽含真知灼見的華章，我的心靈是虔誠的，是敬畏的，閱讀體驗是深刻的，是強(qiáng)烈的，是震撼的，是愉悅的。
老胡常說，他一生敬畏規(guī)律，規(guī)律為道，道為天。唐宋八大家之首韓愈語曰：文以載道。老胡此文，不僅文以載道，而且文以明道，文以循道，文以得道，文以傳道。至于“道”為何，何為“道”，無需書讀百遍、其義自見，只需研讀三遍，老胡之“道”纖毫畢現(xiàn)、盡收眼底。
    心有沉香，何懼浮世。在房地產(chǎn)市場風(fēng)向不定、跌宕起伏，各種觀點(diǎn)、言論、聲音紛然雜陳、令人莫衷一是的當(dāng)下，老胡舉二十余年地產(chǎn)踐行的厚積，融他經(jīng)年對房地產(chǎn)業(yè)的觀察與思考的心智，通過對房地產(chǎn)業(yè)基本屬性和特征的探尋，通過對房地產(chǎn)業(yè)“上半場”發(fā)展脈絡(luò)與軌跡的梳理，通過對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的把脈，通過對房地產(chǎn)業(yè)“下半場”的預(yù)判，字里行間，無不遵循著房地產(chǎn)業(yè)的自身固有的規(guī)律，基于此，老胡得出的諸多論斷，如目前行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期、尚未步入飽和期，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍是中國城市化進(jìn)程的主要載體；如目前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入分化期，市場細(xì)分、開發(fā)商細(xì)分、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分，進(jìn)而落地到鄭州，具象到三、四線城市的市場空間仍可提升，特別是我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的基本面沒有改變、在未來15～20年間仍會保持穩(wěn)定增長態(tài)勢、“身康體健”的開發(fā)企業(yè)仍會為投資者呈上完美答卷，無疑是言之有據(jù)、言之有理、言之有義的不爭的事實和真諦。特別是老胡關(guān)于“我國房地產(chǎn)業(yè)一旦進(jìn)入成熟期后，那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機(jī)制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標(biāo)模糊、機(jī)會導(dǎo)向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局”的溫馨提醒、耳提面命，還有再過三到五年，市場上活躍的房企將會縮減至5000家，十年后將會銳減至3000家左右的預(yù)估，以及在這樣一個市場盤整的過程中，開發(fā)商將不得不對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團(tuán)隊規(guī)模等做出選擇的這種居安思危的“憂患意識”，對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，理當(dāng)具有重大的參考價值?，F(xiàn)在看來，早在９年前老胡就曾經(jīng)對市場格局的變動與調(diào)整做出清晰的預(yù)測，時至今日，當(dāng)時的預(yù)測已經(jīng)預(yù)言成真，假若其時眾開發(fā)商能夠聽取老胡之言并能及時做出戰(zhàn)略調(diào)整，他們當(dāng)中的一些開發(fā)商也就不會陷入老胡所稱的“莽撞無路”的歧路甚至是窮途。顯而易見，一向恪守“懼者生存”之道的老胡，9年前就曾發(fā)出的“盛世危言”，并非故作高深，而是對市場格局變動的精準(zhǔn)研判，老胡能以陽光照亮的心態(tài)發(fā)出預(yù)警，其用心之良苦，其站位之高遠(yuǎn)，不僅發(fā)人深思，而且振聾發(fā)聵?，F(xiàn)如今，老胡再次將自己的嘔心瀝血、披沙煉金而形諸文字的地產(chǎn)思想集大成，像丹柯掏出心一樣和盤托出，當(dāng)為地產(chǎn)同業(yè)捧讀并記取。
    有鑒于此，行文至此，我認(rèn)為，老胡之文，不僅是他獻(xiàn)給自己六十歲生命年輪、建業(yè)足球二十周年風(fēng)雨歷程的生日禮物，不僅是老胡一己的“夫子自道”，更是中國房地產(chǎn)業(yè)具有編年體價值的“史記”，還是中國房地產(chǎn)業(yè)立此存照、以此為鏡的教科書，也是中國房地產(chǎn)業(yè)面向未來進(jìn)擊的“長征宣言”，誠如河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所李曉峰教授所言，老胡之文，于初入房地產(chǎn)業(yè)者而言，是入門的啟蒙教材；于有著一定從業(yè)經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士而言，是MBA教材；于開發(fā)商董事長、總經(jīng)理而言，更是EMBA教材，不為過譽(yù)。
    唯有建業(yè)，超越建業(yè)；唯有老胡，成就此文。當(dāng)更多的人心靈被云翳遮蔽，無法飛翔之時，是老胡，為我們洞開了一扇通向地產(chǎn)規(guī)律之道的大門。如果得其門而入，定能像阿里巴巴那樣發(fā)現(xiàn)字字珠璣、句句箴言。果如是，則老胡心愿足矣；果如是，則為中國房地產(chǎn)業(yè)之大幸。
    6月15日中午，距建業(yè)足球二十周年紀(jì)念晚會大幕開啟不過數(shù)小時，天空飄下零星雨滴。其時，我在微信群中祈求蒼天有眼，當(dāng)晚不要下雨。不一會兒，一位地產(chǎn)界資深人士回復(fù)于我：放心，不會下雨，吉人自有天相，得道自有天助。果然吉言成真，雨滴應(yīng)聲戛然而止，當(dāng)晚云淡風(fēng)輕。天佑老胡，天助建業(yè)。
    行文終了，筆者仍然忍不住再道一聲：“謝謝老胡?！?/P>

(劉文良,《鄭州日報》地產(chǎn)部主編)

活在趨勢中，盛衰本有憑
——讀胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》

    時下，在地產(chǎn)圈的微信上瘋轉(zhuǎn)一個段子：“銷售員，性本善，今年房產(chǎn)不好干。沙盤前，向外看，一個客戶都不見。”事實上，任何市場的冷暖都是：感受在一線，智慧在民間。種種跡象表明：我們的房地產(chǎn)業(yè)，在變天。
    和過去二十多年的風(fēng)云際會、越戰(zhàn)越勇相比，如今的房地產(chǎn)市場，的確是“一頁風(fēng)云散啊，變幻了時空”。似乎這個產(chǎn)業(yè)，正在暗淡它的刀光劍影，正在遠(yuǎn)去它的鼓角錚鳴。
    與此相映照的是，開發(fā)商、代理商、媒體、專家學(xué)者、中介機(jī)構(gòu)、買房者、賣房者，甚至政府職能部門等社會各界，無不為此郁結(jié)成疾。郁結(jié)何來？因為我們看不懂它的趨勢。
    任何一個行業(yè)，都必有其規(guī)律和趨勢。而任何一種趨勢一旦形成，就必然遵循一個天條：趨勢必完美。因此，我們欲取財貨，須先釋郁結(jié)。
    要釋郁結(jié)，不但要看懂趨勢，而且還要辨明那些看似是趨勢，其實是會失敗的波動。推動歷史、社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力量，有的是潮，有的是浪，有的是波。能明辨潮、浪、波的人，都是非凡之人。
    有故事說，扁鵲的大哥才是一流的醫(yī)生，因為他能治未病之人，扁鵲的二哥是二流的醫(yī)生，因為他能治將病未病之人，扁鵲是三流的醫(yī)生，因為他只能治已病之人。
    在我看來，胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來》這篇文章，就很釋郁結(jié)。讀罷雄文，掩卷沉思，很想借用6月15日晚建業(yè)足球二十周年慶典時，鄭州航海體育場球迷排山倒海般的吶喊：謝謝老胡！
    首先，讀老胡的文章，能增長知識。二十五年來，歷史的長河，湮沒了黃塵古道，也荒蕪了烽火邊城。而歲月，總是帶走了太多的東西，不斷塵封她的鮮活面容。而歷史的真相，總掩藏在她的輪廓之中，細(xì)節(jié)之里。
即使你是一個從業(yè)者，也未必講得清這二十五年來的聚散離合。更別說支撐、影響、決定產(chǎn)業(yè)生死存亡的每一個波紋、每一朵浪花，以及每一個潮流。而老胡以他的潛心與執(zhí)著，用洋洋萬言，為二十五年來中國房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，做了最好的白描和細(xì)致的刻畫。就中國房地產(chǎn)史來說，這篇文章無疑將是最好的貯藏之一。
    老胡的這篇文章，每一個知識點(diǎn)的背后，都包含著二十五年來房地產(chǎn)業(yè)的姿彩萬象。比如，后發(fā)產(chǎn)業(yè)、資本屬性、行業(yè)關(guān)聯(lián)度，它們背后的真相，是房地產(chǎn)的氣勢如虹。比如，福利分房、經(jīng)適房、保障房、安居工程、按揭貸款、招拍掛、8·31大限，它們背后的真相，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)久不息的亂與治。比如，市場細(xì)分、產(chǎn)業(yè)細(xì)分、商業(yè)模式細(xì)分，它們背后的真相，是房企的生死存亡。比如，上半場、下半場、住宅產(chǎn)業(yè)化、互聯(lián)網(wǎng)思維、房地產(chǎn)信托，它們的背后，是新的變革與危機(jī)。而像建業(yè)這樣的企業(yè)，要在二十多年來的大浪淘沙中屹立不倒，除了“持續(xù)盈利，穩(wěn)定增長”外，別無他法。要做到這一點(diǎn)，又談何容易！
    我老家的俗語說，養(yǎng)兒不讀書，不如喂頭豬。這句話，強(qiáng)調(diào)知識的重要性。政治家說，以史為鑒，可以知得失。從業(yè)者讀史，可以長知識。一個從業(yè)者缺乏足夠的行業(yè)知識，他很難保證有正確的從業(yè)姿勢。老胡的這篇文章，對業(yè)內(nèi)人士來說，讀一遍，能長好多“姿勢”。
    其次，讀老胡的文章，能豐富邏輯。知識雖然重要，如果不給知識賦予相應(yīng)的邏輯，知識其實是沒有用的。這好比我們雖然認(rèn)識每一個音符，但若不識譜，不懂得它的邏輯，給你一段曲譜，你是演唱不出動聽的歌曲的。
老胡的這篇文章，對二十五年來的中國房地產(chǎn)，至少給了三個維度的邏輯。也正是至少這三個維度的邏輯，讓二十五年來的中國房地產(chǎn)業(yè)，在老胡的筆下，攬全局如庖丁解牛，看方向切中肯綮。
    第一個維度，老胡用了大量的抽象概念，來貫穿這二十五年。這些概念，既是知識，更是史實。從邏輯學(xué)上看，科學(xué)家大都用概念來思考。面對紛繁的二十五年，以概念來系統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)它，這體現(xiàn)了老胡一貫秉持的“慎始善終”的哲學(xué)風(fēng)格。
    第二個維度，老胡也運(yùn)用了不少的形象比喻，來闡發(fā)產(chǎn)業(yè)的深邃與未知。比如分水嶺、半休眠、跑冒滴漏、上半場、下半場，等等。從邏輯學(xué)上看，藝術(shù)家大都用形象來思考。分水嶺、上下半場、牛市、身體健康等這些比喻，更能體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)蘊(yùn)力量。
    第三個維度，老胡采集了大量的數(shù)據(jù)分析，來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)及社會經(jīng)濟(jì)“路徑依賴”的邏輯。老胡把這二十五年，大致分為1990～1998、1998～2003、2004～2013三個大的階段。第一個9年，是啟蒙，是群魔亂舞，是由亂而治。第二個6年，是中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，這個6年，房價隨GDP的節(jié)奏，漲跌有序。這個6年，甚至是全世界最正常的房地產(chǎn)市場之一。2003年之后的第三個階段，因為行政的過度干預(yù)，讓中國房地產(chǎn)市場喪失了自我調(diào)節(jié)功能。由此，中國房地產(chǎn)市場成為全球最令人關(guān)注和憂慮的市場。
    此外，城鎮(zhèn)化率、GDP值與房地產(chǎn)業(yè)的正相關(guān)性，武漢、西安、鄭州三地市場的數(shù)理分析等，則體現(xiàn)了老胡“不唯上、不唯書、只唯實、交換、比較、反復(fù)”的治學(xué)精神。正因為這種精神，老胡的立言，能聞一物以貫萬物，雖久不廢。
    最后，讀老胡的文章，能啟迪智慧。當(dāng)我們從中增長了知識、豐富了邏輯之后，應(yīng)當(dāng)學(xué)會推理、演繹未來，并付諸實踐。推理的過程，就是啟迪智慧的過程。演繹未來的過程，就是預(yù)見趨勢的過程。
    如果說一個完整的趨勢是由波紋、浪花、潮流構(gòu)成的話，那么，知識概念，就是它的波紋；豐富的形式邏輯，就是它的浪花；路徑依賴的內(nèi)蘊(yùn)邏輯，就是它的潮流。由此，老胡得出了這樣一個結(jié)論：我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15～20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。
    趨勢必完美。事實上，老胡在對過去二十五年的房地產(chǎn)歷史研究中發(fā)現(xiàn)：吾道南來，原是濂溪一脈；大江東去，無非湘水余波。
    因為他在研究、推理、演繹了城鎮(zhèn)化率、GDP與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，通脹及制度遷移的路徑依賴之后，證明房地產(chǎn)業(yè)的盛衰本有憑，房地產(chǎn)業(yè)仍活在趨勢中。
    當(dāng)然，任何潮流中，都會有逆勢的波動。由于2008年以來過度的行政干預(yù)余波未盡，老胡在文章的最后，專門拿出一個章節(jié)來提醒投資者、消費(fèi)者、從業(yè)者及開發(fā)商：這不是藥方。這個章節(jié)除了老胡的厚道之外，其實也意味深長。因為每個人、每個企業(yè)，都有不同的生存和發(fā)展時空。

（譚世平，新浪樂居鄭州站總經(jīng)理）